日期：2025-04-28 22:34:20
近期涌融优配，物业费"降价潮"，备受关注！
中物协的数据显示，202涌融优配4 年以来，重庆、银川、青岛、武汉等城市已有超过 100 个小区物业费下调，降费幅度多在 20%-35% 之间！
图源：李宇嘉地产笔记
目前，这股"降价潮"已蔓延至一线城市。据悉，深圳有多个豪宅盘与物业企业协商物业费降价，前海某豪宅盘业主成功争取物业费下调，从 5 月 1 日起物业费由原来的 9.9 元 / 平降到 6.9 元 / 平。
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这里，首先要明确的是，近期物业费"降价潮"，主要是前期物业费的调整，而非存量小区普遍调低物业费。
所谓"前期物业"，指的是开发商为了完成新房交付和保修期维护（一般是 2 年），自行聘请物业公司提供服务。一方面，协助开发商解决交付过程中的物业瑕疵的修复；另一方面，等到后期业主大会或业委会成立后，再根据业主对物业服务诉求，续聘或更换新的物业公司。
也就是说，"前期物业"是过渡性质的。
而且，"前期物业"也是非市场化形成的，往往是开发商自家的物业公司。一方面，便于帮助开发商顺利完成交付，从而才能将销售回款确认为"营收"，甚至是站在台前，帮开发商应付业主不愿意收楼的一些诉求；另一方面，也要帮助开发商卖车位，售楼处撤了还要卖尾盘。
对大多数买新房的人来说，可能更在意商品房销售合同，并不清楚还有个前期物业服务合同，事实上这个合同捆绑在商品房销售合同中。因此，业主对前期物业并无议价权，甚至没有话语权。
同时，高杠杆运营，导致开发商融资难、融资贵。而物业是高现金流行业，业绩的确定性比较强（从现金流看，收物业费的比卖房子更确定、更早兑现、现金流更长），被称为地产的"现金奶牛"。
当然，也会有动力将前期物业费定的偏高一些。当房子涨价预期普遍存在时，每月物业费多个一两百，并未引起多大关注。因此，开发商纷也有动力扩大物业"在管面积"、推动物业上市。在房地产狂飙突击的那些年，物管行业涌现出一批利润率高达百分之 20%-30% 的上市公司。
图源：李宇嘉地产笔记
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当然，偏高的物业费，不仅提高了现金流和物业公司估值，也弥补物业帮助开发商做的一些脏活儿、累活儿的支出，比如商业部分招商和运营（压低商业物业费），比如搞定业主顺利收楼。
注意的是，前期物业费定在多高的水平上，后期大概率能维持在这个水平上。如果一开始就定在较低的水平，后期也就很难提高了。同时，房价上涨兑现，诱人的资产溢价下，很多业主不在意物业费（尽管现在看来，物业费偏高了）。但地产下行及一连串影响，让这个逻辑跑不通了。
很多人说，物业"降费潮"是楼市下行的结果，房价下行了，租金下行了，现在轮到物业费下行了。
这样的论点，太牵强了！
新房项目销售阶段，区域的规划、配套描绘的都很宏伟，比如引入什么企业（甚至吹到世界 500 强）、教育商业配套如何如何高端、规划了地铁多少号线等。如果这些兑现了，我估计高房价、高租金可以维持住，物业费高点儿，也不在话下。毕竟，定位高端的片区，物业费也不低。
但事实上，很多规划和配套，都没有兑现，高物业费也就说不过去了。
更混乱的是，说好的后期召开业主大会，以市场化的方式，二次选聘符合全体业主利益的物业公司，但并为成为普遍的现实。一方面，业主自治的水平尚待提高，前期物业混水摸鱼；另一方面，享受惯了高额收费，也不愿吐出这块肥肉。因此，就有了对前期物业费进行价格指导的政府行为。
2023 年底，重庆对住宅前期物业收费，统一实行政府指导价，并将物业服务分为四等级，最高等级的四星服务不超过 1.9 元 / 平方米 · 月，前期物业到期后，最高按这个标准。如确需超四级服务标准收费，物业公司可以向住建部门和发改部门申请、核价。新规从 2024 年 6 月 1 日起施行。
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仅仅停留在规范前期物业费，其实还没那么多事儿了。但是，扯开一个口子，引发了一堆问题。
如果说，物业费"降费潮"蔓延至空置物业，还情有可原。比如，有的地方空置物业的物业费可打七折。
毕竟，高空置率的小区，人少、垃圾少，物业费大头的"三保"（如保安、保洁、保绿化），支出也少了。
但是，这股"降费潮"无序蔓延至其他存量小区，就不合理了。
我看网上的报道，打着为民请愿、为民降费的矛头，指向物业公司：诸如，野蛮生长，服务不到位，不及时，降费是应该的；诸如，高额的物业费正在成为业主"不能承受之重"；诸如，"缴费很积极，服务慢半拍""干啥啥不行，收钱第一名"；诸如，业主抱团，把高物业费的物管公司换了；诸如，物业公司开始卷，为了活着也学会了低头，主动降费；诸如，房价跌了，租金跌了，物业费不降，天理难容。
物业费高不高，没有绝对的标准：一要看业主的服务诉求，很多业主是希望物业费高一点的，这样物业保值增值，居住品质也高；二要看服务是否到位，到位则物业费就不高，不到位就显得高了。
不做具体分析，上述论点除了"挑动神经""煽动情绪"，助推更多的小区非理性地主张降低物业费，给很多可能本来就不想缴物业费的业主"不降费就不缴费"的理由外，解决不了任何问题。
涌融优配
图源：李宇嘉地产笔记
反而，这种挑刺式的理由，会让存量物业的日常维护打折扣，推延至未来，房屋的养老问题会更严峻。
而且，劣币驱逐良币，也会耽搁当前正在推进的"好房子"工程！
诚然，要谴责物业公司不履责、不尽责，服务"打折扣"。甚至，利用业主分散、难达成共识的漏洞，公区维护上"减标降配"，甚至浑水摸鱼、侵占业主公共受益（如社区公共空间的收益）；
诚然，前期随地产泡沫一起泛起的、虚高的物业费，要降下来；
诚然，作为准公用事业，政府应该给予指导价。
但本质上，物业消费和购房消费是一样的。购房款是对"物的消费"，物业费是对"服务的消费"，只不过发生在不同的环节，一前一后。而且，两者都受《物权法》和《合同法》的保护。
之所以存在很大差异，在于认知和边界的问题。简单讲，砖头看得见、摸得着，产品边界很清晰，容易定价。对于服务，其价值认知有偏差、权责边界有模糊。比如，有的业主认为，这样的物业费水平下，物业公司提供的服务是尽责的，但有的业主却认为，物业公司是不尽责的。
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笔者认为，关键是要树立三个原则：
一是，通过业主大会或业委会，统一大多数人的共识，即"一分钱、一分货"的市场原则下，我们究竟需要什么要的服务，是"最低费率、保底服务"，还是"中等费率、较好服务"，亦或"较高费率、更好服务"。众口难调的情况下，不可能满足所有期望，多数人满意即可。
但有一点是明确的，不可能既要"低费率"，也要"好服务"。
但现实的问题是，服务摸不着，有的也看不着，比如物业对消防设备的维护，不是每个业主都知道。
这就导致认知和感知的偏差，觉得我支付了费用，但未获得应有的服务。这就涉及到社区治理的问题了。可以讲，物业和业主之间有关物业费的纷争，本质上是基层社区治理在物业层面的反映。
二是，将非标的服务，转化为标准的菜单式服务。简单讲，就是消除权责边界有模糊的地方，消除费用"高"与"不高"，服务"好"与"不好"之间的偏差，从而让业主的认知趋于一致。
比如，网上都在传万科物业在行业内创新推出了"弹性定价"模式：
具体来讲，就是将每一个小区的服务空间，梳理成标准个数—— 95 个，比如人行出入口、水泵房、配电房等；这 95 个空间细分成 1530 个作业对象（比如大门、花坛、电梯、生活水箱等等）、508 项作业 SLA 集（服务事项）。其中，158 项是底线要求，既有规定的工作，也有可选服务。
客户根据自身需求进行选择，还可以自定义频次与内容：
比如，电梯保养如果从每月 1 次增加到 2 次，那每个月的物业费就要增加 0.2 元 / 平；比如，绿化养护从普通修剪升级为"景观设计 + 四季花卉轮换"，就要增加 0.5 元 / 平；比如，宠物寄存、健身房延时开放等服务，都可以按需计费。
三是，让物业公司充分竞争，但不是恶性竞争。或者讲，要提供内卷式服务，但不是恶性内卷。什么意思呢？在一定的物业费率下（至少能保本），提供最好的服务，从而在赢得业主信任，赢得市场竞争的基础上，提高物业费收缴率，还能拓展增值服务，比如代理物业租售或平台购物等。
另外，笔者还有三个不赞同：
一是，不赞同网上说的，住宅物业换手率高是好事情，这是资源优胜劣汰，淘汰掉差的物业。事实上，很可能是少数利益相关者合谋的不正当竞争，或是恶性内卷竞争，最后必然是以侵害业主权益为代价，承诺的低物业费，其代价是后期服务货不对板，或侵占公共空间权益，或牺牲长期权益。比如，电梯等设施设备的定期保养频次少了，当期是没问题，但后患无穷。
也就是说，有权换掉物业，但新的物业公司承诺的低物业费，可能只是为了获得进驻而承诺。
二是，不赞同媒体报道的柳州有物业公司" 0 物业费"，以这些小区的公共收益、停车费、广告费及其他收费，作为主要收入。事实上，零物业费的模式下，业主缺乏对物业的有效监督，可能导致后者在资金平衡的幌子下，肆无忌惮地侵占公共空间，而后者本质上是属于全体业主的。
也就是说，绝不能为了降低物业费，拆东墙、补西墙，而这个东墙和西墙，本应该有明晰的权益归属。
三是，不赞同为了一时的稳定，地方政府让国有物业公司进场，接管被弃管的小区，进行兜底服务。事实上，被弃管，也是市场选择的结果，即现有的物业费率，无法兜住物业公司运转的底线成本。相反，应该让问题充分暴露，让业主和周遭小区看到，低物业费是不可持续的。
也就是说，兜底式托管，短期内维护了局部稳定的局面，但这种局面岌岌可危。如果超低物业费成为可能，将通过示范效应，蔓延至更多的老旧小区，使得很多小区认为，物业费"没有最低、只有更低"，这也使得社区维护和改造的投入难以持续，最终无法避免社区衰败。
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最后，笔者想说的是，在住房进入存量时代，物业服务常态化的维护、小修小补，不仅关系到居民是否"住有宜居"，也是房屋养老体系三支柱的基础。物业服务的好，一些小毛病得以清除，不至于累积，物业的寿命就会延长，各种设施设备就不会早衰，也会缓减后期养老的压力。
好房子，需要好物业！
所谓好物业，绝非是高物业费，而是匹配业主需要的，也匹配其支付能力和意愿的物业管理。因此，存量时代下房子面临的维护压力越来越大，业主和物业将从过去的博弈和对抗转向"共建"。
未来，物业费也不会出现大面积的、传染式的降价现象，而是在服务标准化、信息透明化之后的最大公约，即不仅会有某一个公认的底线价格，而且还会形成不同服务、不同水平的价格梯次。
本文来自微信公众号"李宇嘉地产笔记"，作者：李宇嘉涌融优配，36 氪经授权发布。
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